Si vendes tu casa en noviembre, el impuesto se calcula con esta tabla
El MEF fijó los índices de corrección monetaria de noviembre de 2026 para calcular el costo computable de los inmuebles que venden las personas naturales. El valor de compra se actualiza con el índice del mes y año en que se compró, y sobre la ganancia se paga el 5% de Impuesto a la Renta.
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- Qué cambió con la tabla de noviembre
- A quién afecta el costo computable
- Desde cuándo rige la tabla
- Qué debes hacer si vas a vender
- Errores comunes al vender tu casa
- Preguntas frecuentes
- ¿Dónde veo la tabla de índices?
- ¿Qué pasa si heredé la casa o me la regalaron?
- ¿El comprador también paga algo?
- ¿Y si vendo más de una casa al año?
Si estás por vender tu casa, tu departamento o un terreno este mes, hay un dato nuevo que te conviene conocer antes de firmar. El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) publicó la tabla de noviembre con los índices que sirven para calcular el costo computable de tu inmueble, o sea, el valor que la ley te reconoce como lo que te costó, actualizado a plata de hoy. Esa cifra es la que se resta del precio de venta para saber si ganaste plata con la venta y cuánto impuesto te toca pagar.
Qué cambió con la tabla de noviembre
Mediante la Resolución Viceministerial N.° 021-2026-EF/15.01, publicada en El Peruano el 5 de noviembre y vigente desde el 6, el MEF fijó los índices de corrección monetaria que se deben usar para determinar el costo computable de los inmuebles que venden las personas naturales, las sucesiones indivisas o las sociedades conyugales que optaron por tributar como tales.
La regla es simple. El valor de compra o de construcción de tu inmueble se multiplica por el índice que corresponde al mes y al año en que lo compraste. El resultado es tu costo computable. Estos índices se usan para las ventas hechas desde el 6 de noviembre hasta que salga la tabla de diciembre, porque el MEF publica una tabla nueva cada mes.
A quién afecta el costo computable
Te afecta si vendes un inmueble como persona natural, no como empresa. La cuenta que hace Sunat es esta. Primero se calcula la ganancia, que es el precio de venta menos el costo computable. Si hay ganancia, el impuesto es el 5% de esa ganancia, como renta de segunda categoría, y se declara con el Formulario Virtual 1665. Si el costo computable es igual o mayor que el precio de venta, no hay ganancia y no pagas ese impuesto.
Ojo con dos casos en los que no se paga. Si vendes tu casa habitación, es decir, tu única vivienda, que ha estado en tu poder por lo menos dos años y sin uso comercial, la ganancia está exonerada. Tampoco pagan los inmuebles comprados antes del 1 de enero de 2004.
Desde cuándo rige la tabla
La tabla de noviembre rige desde el 6 de noviembre de 2026 y se aplica a las ventas de este mes. No sirve la tabla de octubre para una venta de noviembre, porque cada mes tiene sus propios índices. Cuando el MEF publique la tabla de diciembre, esa será la que valga para las ventas de diciembre.
Qué debes hacer si vas a vender
Primero busca la fecha y el valor de compra en tu escritura o en tu contrato, porque de ahí sale todo el cálculo. Después busca en la tabla del MEF el índice del mes y del año en que compraste el inmueble. La resolución y su anexo están publicados en la sede digital del MEF.
Luego multiplica tu valor de compra por ese índice y obtienes tu costo computable. Resta ese monto del precio de venta y tienes tu ganancia. Si hay ganancia, el impuesto es el 5% y se declara con el Formulario Virtual 1665 dentro del mes siguiente a la venta, según el cronograma de Sunat.
Guarda también los comprobantes de las mejoras permanentes que le hiciste a la casa, como una ampliación o una remodelación grande. Esas mejoras, si están sustentadas con comprobante, se suman a tu costo y te bajan la ganancia y el impuesto.
Errores comunes al vender tu casa
El error más caro es usar el precio de compra tal cual, sin actualizarlo con el índice. Como la plata de hace años valía más, tu costo queda chico, la ganancia sale inflada y terminas pagando impuesto de más. Otro error es usar el índice del mes de la venta en vez del mes de la compra: el índice que manda es el de cuando compraste.
También hay quien cree que el 5% se cobra sobre todo el precio de venta. No es así. El 5% se aplica solo sobre la ganancia, es decir, sobre lo que quedó después de restar tu costo computable. Y no olvides revisar si tu casa califica como casa habitación antes de asumir que debes pagar.
Preguntas frecuentes
¿Dónde veo la tabla de índices?
En la sede digital del MEF, donde se publicó la Resolución Viceministerial N.° 021-2026-EF/15.01 con su anexo. Ahí buscas el índice según el mes y el año en que compraste tu inmueble.
¿Qué pasa si heredé la casa o me la regalaron?
Las reglas cambian. Para inmuebles recibidos gratis desde el 1 de agosto de 2012, el costo computable se considera cero, salvo que puedas acreditar fehacientemente lo que le costó a quien te lo dio. Si fue antes de esa fecha, se usa el autoavalúo ajustado con el índice. Antes de firmar, consulta con tu contador o en Sunat.
¿El comprador también paga algo?
Sí, pero es otro impuesto. El comprador paga el impuesto de alcabala a la municipalidad, mientras que el vendedor paga el Impuesto a la Renta por la ganancia. No los confundas.
¿Y si vendo más de una casa al año?
Si vendes tres o más inmuebles en el año, Sunat puede considerar que hay habitualidad y ya no sería renta de segunda categoría, sino renta de tercera, como un negocio. Ese es otro tratamiento y conviene asesorarse antes.
